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更新日:2019年3月1日

宅地建物取引業者の免許等に係るQ&A(解説) 

Q1.宅地建物取引業法でいう「宅地」とは、どのようなものを指しますか。

定義

建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法第8条第1項第1号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする(宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号。以下「法」という。)第2条第1号)。

建物の敷地に供せられる土地とは、現に建物が建っている土地のみを指すのではなく、これから建物の敷地になる予定がある土地も含みます。したがって、用途地域以外にある土地で、地目が山林や雑種地、農地であってもそこに建物が建つ見込みがあれば、法における宅地となります。

用途地域内の土地は、道路、公園、河川等公共用施設として供せられる土地以外であれば、原則として地目現況問わず、法における宅地となります。 

Q2.宅地建物取引業とは、どのようなものを指しますか。

定義

宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう(法第2条第2号)。

区分 自己物件 他人の物件の代理 他人の物件の媒介
売買

交換

貸借

×

を「業として行う」ものが宅地建物取引業に該当。

  • 不動産業の分類
大分類 中分類 小分類 法律等
不動産業 不動産取引業 建物売買業
土地売買業
宅地分譲
戸建分譲
マンション分譲
宅地建物取引業法の規制する範囲
不動産代理業
不動産仲介業
持家売却の仲介
アパート賃貸借の仲介
不動産賃貸業
・管理業
不動産賃貸業
(貸家業・貸間業を除く)
ビル賃貸
店舗賃貸
借地借家法の規制する範囲
(主にビル賃貸と戸建賃貸)
貸家業
貸間業
アパート賃貸
戸建賃貸
駐車場業
不動産管理業 マンション管理
ビル管理
マンションの管理の適正化の推進に関する法律の対象範囲(主にマンション管理)

日本標準産業分類による。黄色着色部分が宅地建物取引業。 

Q3.「業として行う」とは、どういうことですか。

土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」(外部サイトへリンク)においては、この「業として行う」とは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指すものであり、その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われるものとする、とされています。

1引の対象者

広く一般の者を対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。

(注意)特定の関係とは、親族間、隣接する土地所有者等の代替が容易でないものが該当する。

2取引の目的

益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。

(注意)特定の資金需要の例としては、相続税の納税、住み替えに伴う既存住宅の処分等利益を得るために行うものではないものがある。

3引対象物件の取得経緯

売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い。

(注意)自ら使用するために取得した物件とは、個人の居住用の住宅、事業者の事業所、工場、社宅等の宅地建物が該当する。

4引の態様

ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が低い。

5取引の反復継続性

復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。

(注意)反復継続性は、現在の状況のみならず、過去の行為並びに将来の行為の予定及びその蓋然性も含めて判断するものとする。また、1回の販売行為として行われるものであっても、区画割りして行う宅地の販売等複数の者に対して行なわれるものは反復継続的な取引に該当する。 

Q4.宅地を区画割りして販売することを考えているのですが、宅地建物取引業の免許がなくても免許を受けている宅地建物取引業者に仲介してもらえれば大丈夫ですか。

宅地の売買を業として行う場合は宅地建物取引業とみなされ、たとえ宅地建物取引業者が仲介しても、免許を持たない人が区画割りして販売すれば無免許営業を行なったことになります。その場合、宅地建物取引業者(仲介業者)も無免許営業を幇助したことになるので、違法行為となります。

このような場合、法違反とならないように宅地建物取引業者へ一括売却することをお勧めします。 

Q5.無免許営業や無免許広告を行うと、どのような罰則が課されますか。

無免許営業は法第12条第1項違反であり、法第79条第2号の規定により3年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金に処せられ、又はこれを併科されます。

無免許広告は法第12条第2項違反であり、法第82条第2号の規定により100万円以下の罰金に処せられます。 

Q6.免許権者はどのように区分されますか。

許権者は、事務所の設置場所で決まります。事務所が1つの都道府県にあればその都道府県の知事が、複数の都道府県にあれば国土交通大臣が免許権者となります。

免許権者 2つ以上の都道府県に事務所を設置 1つの都道府県に事務所を設置
法人 個人 法人 個人
国土交通大臣

-

-

都道府県知事

-

-

が該当。 

Q7.宅地建物取引業の免許を受けられないのは、どのような場合ですか。

第5条第1項各号に定められている欠格事由に該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けている場合においては、受けられません。

1格事由(法第5条第1項各号)

  1. 成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの
  2. 不正な手段で宅地建物取引業の免許を受けた場合、又は法第65条第2項各号のいずれかに該当し情状が特に重いとき又は業務停止処分に違反したときに該当して免許を取り消され、その取消の日から5年を経過しない者(免許を取消された者が法人である場合は、その聴聞の期日と場所の公示の日の前60日以内に当該法人の役員であった者で当該取消の日から5年を経過しないものを含む。)
  3. 不正な手段で宅地建物取引業の免許を受けた場合、又は法第65条第2項各号のいずれかに該当し情状が特に重いとき又は業務停止処分に違反したときに該当するとして免許取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に廃業届出をした者で、その届出の日から5年を経過しないもの
  4. 聴聞の期日及び場所の公示の日の前60日以内に3.の期間内に合併により消滅した法人又は廃業届出があった法人の役員であった者で、当該消滅又は届出の日から5年を経過しないもの
  5. 禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
  6. 法又は暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律(平成3年法律第77号。以下「暴力団対策法」という。)の規定に違反したことにより、又は傷害罪、傷害助勢罪、暴行罪、凶器準備集合罪、脅迫罪若しくは背任罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律(大正15年法律第60号)の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
  7. 暴力団対策法第2条第6号に規定する暴力団員又は暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者(以下「暴力団員等」という。)
  8. 免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者
  9. 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者
  10. 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人(法定代理人が法人である場合においては、その役員を含む。)が1.~9.のいずれかに該当するもの
  11. 法人でその役員又は政令で定める使用人(以下「政令使用人」という。)のうちに1.~9.のいずれかに該当する者のあるもの
  12. 個人で政令使用人のうちに1.~9.のいずれかに該当する者のあるもの
  13. 暴力団員等がその事業活動を支配する者
  14. 事務所について法第31条の3に規定する要件を欠く者

2格事由の対象者

(1)許申請者が個人業者の場合

表者又は政令使用人となります。代表者が未成年の場合はその法定代理人も対象になります。

(2)許申請者が法人の場合

表者、代表者以外の役員又は政令使用人となります。代表者、代表者以外の役員が未成年者の場合はその法定代理人も対象になります。

お、ここでいう役員とは、業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいい、相談役・顧問、その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有すると認められる者も含みます。したがって、監査役も対象者となります。

区分 主たる欠格事由 条項 申請者 役員 法定
代理人
政令
使用人
法第5条第1項 法人 個人
5年間免許を受けられない場合 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分をして免許を取り消された場合 第2号、第6~8号

×

×

×

×

×

免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分をした疑いがあるとして免許取消処分の聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行なった場合 第2号の2、第2号の3、第6~8号

×

×

×

×

×

禁錮以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合 第3号、第3号の2、第6~8号

×

×

×

×

×

暴力団の構成員である場合 第3号の3

×

×

×

×

×

免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合 第4号、第6~8号

×

×

×

×

×

その他 成年被後見人、被保佐人又は破産手続の開始決定を受けている場合 第1号、第6~8号

×

×

×

×

×

宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合 第5号、第6~8号

×

×

×

×

×

暴力団員等が事業活動を支配する場合 第8号の2

×

×

-

-

-

事務所に専任の宅地建物取引士を設置していない場合 第9号

×

×

-

-

-

 

Q8.免許を受けた後に免許が取り消されるのは、Q7の欠格事由に該当するほかにどのような場合がありますか。

  • 法第7条第1項各号のいずれかに該当する場合において、法第3条第1項の免許を受けていないことが判明したとき
  • 免許を受けてから1年以内に事業を開始せず、又は引き続いて1年以上事業を休止したとき
  • 法第11条第1項の規定による届出がなくて同項第3号から第5号までのいずれかに該当する事実が判明したとき
  • 不正の手段により法第3条第1項の免許を受けたとき
  • 法第65条第2項各号のいずれかに該当し情状が特に重いとき又は同項第2項若しくは第4項の規定による業務の停止の処分に違反したとき
  • 宅地建物取引業者が、免許をされた日から3月以内に営業保証金の供託(保証協会に加入する場合を除く)をした旨の届出をせず、免許権者から当該届出をすべき旨の催告が到達した日から1月以内に営業保証金を供託した旨を免許権者に届出しないとき
  • 免許権者が宅地建物取引業者の事務所の所在地を確知できないとき、又は宅地建物取引業者の所在(法人である場合においては、その役員の所在をいう。)を確知できないときに、公報でその事実を公告し、その公告の日から30日を経過しても当該業者から申出がないとき 

Q9.免許の要件を満たさずに免許拒否されるのは、どのような場合ですか。

免許されるには、申請者、事務所、専任の宅地建物取引士の3要件が満たされていることが必要になります。

  • 申請者が実在し、その申請の意思が偽りではないこと
  • 事務所が実在し、宅地建物取引業の業務を継続的に行うことができる施設を有するものであり、社会通念上事務所として認識される程度の独立した形態を備えたものであり、申請者が使用する法的根拠があること
  • 専任の宅地建物取引士が、法令で求められる人数(事務所ごとに、宅地建物取引業に従事する者5名につき専任の宅地建物取引士が1名の割合)以上設置されていること 

Q10.申請者の要件を満たしていないのは、どのような場合ですか。

  • 申請者が実在しない場合
  • 申請者は実在するが宅地建物取引業を営む意思がない場合(他人が申請者に無断で申請者の名前を使って申請するような場合、法人で登記事項証明書の事業目的欄に宅地建物取引業に当たる事業を営む旨の記載が無い場合等)

た、法人格に免許しますので、たとえば、建設業(建設部)と宅地建物取引業(不動産部)を営む法人について、不動産部にのみ免許を与えるということはできません。この場合は、法人全体に免許されることになります。 

Q11.法で定める事務所とは何ですか。

次の1、2に当てはまる施設が事務所となります。

1店又は支店(主たる事務所又は従たる事務所)

店又は従たる事務所(以下「支店等」という。)で宅地建物取引業を営むと、本店又は主たる事務所(以下「本店等」という。)で宅地建物取引業を行わなくても本店等は宅地建物取引業の「事務所」となり、本店等に係る営業保証金の供託等及び専任の宅地建物取引士の設置が必要になります。支店等の登記があっても当該支店等において宅地建物取引業を行わない場合、当該支店等は宅地建物取引業の「事務所」にはなりません。

2記1のほか、「継続的に業務を行なうことができる施設」を有する場所で、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの

態上支店に類似するものといえるので、支店としての名称を付していなくても従たる事務所として取り扱われます。 

Q12.事務所の要件とはどのようなものですか。

(要件に合わない場合は認められません。以下を御確認の上、不明な点等ある場合は、申請、届出前に平面図や写真を持参の上御相談ください。)

1務所の形態

一般的な解釈としては、物理的に宅地建物取引業の業務を継続的に行える機能を持ち、社会通念上事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることが必要です。宅地建物は個人にとって高額の資産であり、その売買・仲介等に当たっては、顧客にプライバシーに関わる情報を話してもらう機会も多くなります。そのため、事務所では顧客の話が他人(業者の他部門担当者含む)に聞かれないような構造的配慮が求められます。

なお、次の例に当てはまる場合は、事務所として認められる場合があります。

(1)般の戸建て住宅の一部を事務所とする場合

  • 居住者用玄関とは別に宅地建物取引業の事務所専用の出入口を設置していることが望ましい。居住者用玄関と共通の場合は、顧客が居住スペースを通らずに事務所に行くことができ、かつ、居住者が事務所の中を通らずに居住スペースに行くことができる間取りとなっていること。
  • 他の部屋とは壁等で仕切られていること。引き戸などの場合はしめきりとなる措置が必要。
  • 内部が事務所としての形態(電話・パソコン・プリンタ、事務机等の事務備品や応接セットの設置があること等)を整えており、事務所だけに使用できる状態であること

画像:一般の戸建て住宅の一部を事務所とする場合のレイアウト例

(2)請者が他部門を抱えている場合

建部門の顧客が、他部門の従事者と接することなく宅建部門従事者と打ち合わせできるよう、応接室を設置するなどのレイアウトが望ましい。

画像:申請者が他部門を抱えている場合のレイアウト例

(3)一フロアーに他の事業者と同居している事務所の場合

  • 建物の出入口から事務所に至るまで、顧客が他の事業者スペースを通らずに宅建業事務所に行くことができ、かつ、他の事業者が宅建業事務所の中を通らずに他の事業者スペースに行くことができる間取りとなっていること(廊下等の共同使用が認められているものは通行可)。
  • 他の事業者のスペースとは壁等で仕切られ、独立していること。
  • 他の事業者のスペースに通じるドアには鍵をかけられることが望ましい。

画像:同一フロアーに他の事業者と同居している事務所の場合のレイアウト例

(4)の他

  • 継続的に業務を行える場所であることが求められるため、テントやコンテナ等の臨時的な仮設建物、キャンピングカーのような移動車輌は事務所として認められません。
  • 免許申請や事務所の設置、所在地変更に当たっては、平面図や間取図の提出が必要です。事務所の独立性等が分かるような写真の提出も必要です。

2使用権限があること

  • 事務所を使用する権限を有していない場合は、事務所がないとみなされます。事務所を置けない場所に事務所を置こうとする場合も事務所がないとみなされます。
  • 事務所を賃貸借又は使用貸借している場合は、契約書等の写しの提出が必要です。その際は、事務所としての使用が許可されていること、貸借期間が切れていないことを確認します。
  • 事務所を所有者から直接借りているのではなく借主から転借している場合は、所有者が転借者の宅建業者の事務所としての使用を認めているかの確認のため、原貸借契約書(所有者と借主間の契約)の写し、転貸借契約書(借主と申請者間の契約)の写しのほか、所有者が転借者の使用を認めていることを示す書面の写しの提出が必要です。
  • 区分所有物のマンション等の一室を事務所として使用する場合、当該マンション等の管理規約等で事務所としての使用が認められていることを確認します。その際は、管理規約の写し及び管理組合等が申請者の事務所使用を認めていることを示す書面の写しの提出が必要です。

3地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人が設置されていること

務所(継続的に業務を行うことができる施設)ごとに、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人(政令使用人)を置くことが必要です。代表者が常勤する場合は別の者を政令使用人として設置する必要はありませんが、常勤できない事務所は政令使用人を設置する必要があります。

4任の宅地建物取引士が設置されていること

  • 事務所ごとに宅地建物取引業に従事する者の5分の1の割合で成年者である専任の宅地建物取引士(注意)を置かなければなりません。
  • 本店で宅地建物取引業を行わなくても、支店で宅建業を営むと本店も宅地建物取引業の事務所となります。この場合、本店にも営業保証金の供託又は弁済業務保証金分担金の納付及び専任の宅地建物取引士の設置が必要となります。

(注意)専任の宅地建物取引士は、交付を受けている宅地建物取引士証が有効期間内であることが必要です。有効期間経過後は宅地建物取引士証は失効しますので、その者は宅地建物取引士ではなくなります。宅地建物取引士証失効により専任の宅地建物取引士数が法定人数を下回った場合、業者は2週間以内に専任の宅地建物取引士を補充する必要があります。

5の他

  • 通常、事務所の設置が認められていない市街化調整区域での事務所の設置については、宮崎県知事(又は宮崎市長、延岡市長、日向市長)の承諾があることを示す必要があります。
  • 事務所の設置に制約がある第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域における事務所設置については、面積要件等を満たしているかを示す必要があります。特定行政庁に御確認ください。
  • 違法建築物等で除却命令が出ている建物に事務所を置こうとするなど法的に使用が認められない状態となっている場合は、事務所が設置されているとはみなされません。 

Q13.専任の宅地建物取引士に求められる「専任性」とは何ですか。

(専任性がない場合は専任の宅地建物取引士として認められません。不明な点等ある場合は申請、届出前に御相談ください。)

「専任」とは、宅地建物取引業を営む事務所に常勤(宅地建物取引業者の通常の勤務時間を勤務することをいう。)して、専ら宅地建物取引業に従事する状態をいいます。「専ら」とは、主として、概ねといった程度の意味ではなく、専任の要件を満たすか否かは専任の宅地建物取引士の制度趣旨が業務の運営の適正化、消費者の利益保護、取引の公正にあることに鑑み、「常勤性」と「専従性」を有するか否かをもって認定されます。

1勤性

勤するとは、宅地建物取引士が当該事務所等に常時勤務すること、若しくは常時勤務することができる状態にあることをいいます。常時勤務という意味は、宅地建物取引士と宅地建物取引業者との間に雇用契約等の継続的な関係があり、当該事務所等の業務時間に当該事務所等の業務に従事する、若しくは従事することができる勤務状態であることを要します。

常勤性が認められない例

  • 勤務形態が、事務所の一定の時間帯に限られる非常勤、パートタイマーの者
  • 別の勤務先から退社後又は非番の日のみ従事する者
  • 在学中の大学生
  • 住所が事務所等の所在地とは著しく遠距離にあり、社会通念上の通勤距離を超え、勤務時間や通勤が制約を受ける者
  • 宅地建物取引業者とは異なる別の企業に勤務する者

2従性

宅地建物取引士が専ら当該事務所等の宅地建物取引業務に従事する、若しくは従事することができる状態であることが必要です。

専従性が認められない例

  • 他法人の代表取締役や取締役(常勤)に就任している者
  • 他法人や他宅地建物取引業者の従事者である者
  • 他の専任性を要する業務に従事している者
  • 当該法人の監査役に就任している者

該事務所が宅地建物取引業以外の業種を兼業している場合等で、当該事務所において一時的に宅地建物取引業の業務が行われていない間に他の業種に係る業務に従事することは差し支えないものとする。

た、宅地建物取引業の事務所が建築士事務所、建設業の営業所等を兼ね、当該事務所における宅地建物取引士が建築士法、建設業法等の法令により専任を要する業務に従事しようとする場合及び個人の宅地建物取引業者が宅地建物取引士となっている宅地建物取引業の事務所において、当該個人が同一の場所において土地家屋調査士、行政書士等の業務をあわせて行おうとする場合等については、他の業種の業務量等を斟酌のうえ専任と認められるものを除き、専任の宅地建物取引士とは認められないものとする。

(「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」より)

のようなケースに該当する場合で、専任の宅地建物取引士の専任性に問題がないとする場合は、その旨申立書で申し立ててください。

(例。いずれも事務所に常時勤務していることが前提です)

  • 個人の宅地建物取引業者の専任の宅地建物取引士が、同一事務所内で行政書士(個人事業主)の業務を行なっている場合
  • 法人の宅地建物取引業者が建築士事務所を兼ねており、専任の宅地建物取引士が、同一事務所内で建築士法の管理建築士の業務を行なっている場合
  • 法人の宅地建物取引業者が兼業で建設業を行なっており、専任の宅地建物取引士が、同一事務所内で建設業法上の専任技術者の業務を行なっている場合 

Q14.専任の宅地建物取引士の申請・届出上の注意事項はありますか。

専任の宅地建物取引士となろうとする者が、他の宅地建物取引業者の専任の宅地建物取引士として従事していた場合、当該従事していた宅地建物取引業者が免許権者あてに、当該宅地建物取引士に係る変更届出書(専任の宅地建物取引士の退任)及び従業者異動届出書(退社)の提出をしないと、他の宅地建物取引業者に従事しているとみなされ、免許されないことになります(専任の宅地建物取引士でない従事者の場合も、従業者異動届出書(退社)の提出が必要)。

た、免許取得後に専任の宅地建物取引士の数が不足するに至った場合には、2週間以内に補充等必要な措置を取り、その旨変更後30日以内に届け出る必要があります。 

Q15.免許通知があったらすぐに開業できるのですか。

いいえ。営業保証金を法務局に供託した旨の届出を免許権者にするか、又は保証協会((公社)全国宅地建物取引業保証協会又は(公社)不動産保証協会)に弁済業務保証金分担金を納付して、保証協会が法務局に供託した旨の届出を免許権者にするまで開業はできません。

1業保証金

たる事務所(本店)は1,000万円、従たる事務所(支店)は1につき500万円の供託が必要となります。

2済業務保証金分担金

保証協会に加入し、主たる事務所(本店)は60万円、従たる事務所(支店)は1につき30万円の納付が必要となります。営業保証金に比べ低額となっていますが、保証協会への加入は入会審査等に日数を要します。また、宅地建物取引業者団体((一社)宮崎県宅地建物取引業協会又は(公社)全日本不動産協会宮崎県本部)へ加入することが要件となり、その入会費等が必要となるため、早めに保証協会にお問い合わせください。

お問い合わせ

県土整備部建築住宅課宅地審査担当

〒880-8501 宮崎県宮崎市橘通東2丁目10番1号

電話:0985-24-2944

ファクス:0985-20-5922

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